Tout savoir sur le syndic de copropriété

Le syndic de copropriété joue un rôle essentiel dans la gestion d'un immeuble. Il est chargé de veiller à la bonne administration, à la sécurité des habitants et au respect des règles de la copropriété. Selon la loi du 10 juillet 1965, un syndic est obligatoire pour toutes les copropriétés. Cet article explore les responsabilités du syndic, les différents types de syndics ainsi que les actions possibles en cas de manquements.

Les différentes formes de syndic de copropriété

Toute copropriété doit être dotée d'un syndic de copropriété.
La loi française prévoit trois modèles de gestion distincts pour le syndic de copropriété :

• le syndic professionnel : modèle de gestion le plus courant, le syndic professionnel est une personne physique ou une société dont la profession est d'administrer des immeubles en copropriété. Il est rémunéré pour ses services ;
  
• Le syndic non-professionnel, moins courant, se décline en deux formes :
  
• le syndic bénévole : élu parmi les copropriétaires, il exerce ses fonctions gratuitement. Le syndic bénévole doit avoir une bonne connaissance de la copropriété et être disponible pour gérer les affaires courantes car ce rôle peut être chronophage ;
  
• Le syndic coopératif, où un groupe de copropriétaires assume la gestion de la copropriété. Les copropriétaires se répartissent les tâches et les responsabilités.
  

Chaque modèle de syndic a ses avantages et ses inconvénients. Le choix du modèle dépend de la taille de la copropriété, des compétences des copropriétaires et de leurs attentes en matière de gestion.

Le syndic professionnel

Pour exercer sa mission, le syndic professionnel doit remplir certaines conditions :

• posséder une carte professionnelle mentionnant la notion de "syndic de copropriété" délivrée par la Chambre de Commerce et de l'Industrie (CCI). Cette carte est valide 3 ans ;
  
• disposer d'une garantie financière suffisante pour rembourser la copropriété en cas de faillite ;
  
• souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle ;
  
• ne pas avoir été sanctionné d'interdiction ou d'incapacité à exercer la profession de syndic professionnel.
  

La rémunération du syndic professionnel comprend :

• un forfait de base, qui sert à la gestion courante de l'immeuble ;
  
• des frais supplémentaires pour des prestations complémentaires.
  

Depuis quelques années, on voit l'apparition de néosyndics. Ce sont des syndics professionnels qui utilisent les nouvelles technologies pour gérer les copropriétés qu'ils ont en gestion.
Une fois que le syndicat des copropriétaires a procédé au vote et à l'élection d'un nouveau syndic ou au renouvellement du mandat du syndic en place, un contrat doit être signé entre le syndicat des copropriétaires, représenté par le président du conseil syndical et le syndic.
Le contrat souscrit auprès d'un syndic doit mentionnés les éléments suivants :

• les informations sur le syndic telles que les horaires de disponibilité ;
  
• les informations sur la copropriété ;
  
• la durée du contrat (entre 1 et 3 ans) ;
  
• la liste des missions attribuées au syndic ;
  
• les honoraires et les conditions de rémunération ;
  
• les modalités de révocation.
  

Dans le contrat doit également figurer une grille des tarifs qui comprend :

• les éléments inclus dans l'option forfaitaire choisie ;
  
• les éléments non-inclus dans le forfait et pouvant faire l'objet de frais supplémentaires ;
  
• le tarif de la prestation de service du syndic, appliqué à un seul copropriétaire.
  

Le syndic bénévole

Le syndic bénévole voit l'élection d'un copropriétaire comme syndic de copropriété. Il n'est pas tenu de respecter les obligations réglementaires imposées au syndic professionnel (carte professionnelle, garantie financière, …).
Les missions du syndic bénévole peuvent être rémunérées de deux façons :

• le remboursement des frais engagés pour administrer l'immeuble ;
  
• une rémunération pour ses services en tant que syndic.
  

Le principal avantage du syndic bénévole est la réduction des frais de gestion de la copropriété, car même si le gestionnaire perçoit une rémunération, les coûts resteront toujours considérablement inférieurs à ceux d'un syndic professionnel.

Le syndic coopératif

Le syndic coopératif implique l'élection d'un groupe de copropriétaires comme syndic de copropriété. Dans ce modèle, c'est le président du conseil syndical qui est nommé syndic de copropriété et il est épaulé par les autres membres du conseil qui se répartissent les différentes missions.
Dans le cadre d'un syndic coopératif, les membres du conseil syndical peuvent se répartir les tâches selon des domaines spécifiques, tels que :

• la gestion des travaux : les membres du conseil syndical en charge sont responsables de la sélection des prestataires et du suivi des travaux ;
  
• la comptabilité et la finance : les membres du conseil syndical en charge sont responsables de la gestion des appels de fonds et de la tenue de la comptabilité de la copropriété ;
  
• la communication : les membres du conseil syndical en charge sont responsables de la diffusion des informations auprès des copropriétaires ;
  
• le juridique : les membres du conseil syndical en charge sont responsables du respect des contrats et peuvent entreprendre des procédures judiciaires si nécessaire.
  

Le syndic coopératif permet :

• des économies de charges de copropriété ;
  
• une plus grande réactivité dans la gestion de la copropriété : les membres du conseil syndical sont des résidents et ont les mêmes intérêts que les autres copropriétaires ;
  
• une prise de décision plus fluide : le conseil syndical et les copropriétaires ne dépendent pas d'un tiers pour agir ;
  
• une ambiance plus conviviale au sein de l'immeuble : chaque copropriétaire peut discuter avec un ou plusieurs membres du conseil syndical et trouver des solutions plus facilement en cas de conflit.
  

Les obligations du syndic de copropriété

Selon la loi du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété est une personne physique ou morale qui assure la gestion de l'immeuble. Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.
Le syndic est responsable de la gestion administrative et financière de la copropriété et de la sécurité des copropriétaires et des locataires de l'immeuble. Pour répondre à ces responsabilités, il est notamment en charge :

• d'immatriculer la copropriété dans le Registre de Copropriété géré par l'Anah ;
  
• d'ouvrir et de gérer un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
  
• de souscrire un contrat d'assurance multirisque immeuble ;
  
• de convoquer et présider au moins une Assemblée Générale par an ;
  
• de proposer un budget prévisionnel chaque année ;
  
• d'envoyer les appels de fonds et percevoir les charges de copropriété ;
  
• de faire respecter les règles de la copropriété ;
  
• d'assurer la maintenance et la préservation de l'immeuble ;
  
• de gérer les contrats avec les prestataires intervenants sur la copropriété;
  
• de gérer les travaux, le cas échéant ;
  
• de gérer les sinistres, le cas échéant ;
  
• de réaliser les mises à jour régulières des documents relatifs à la copropriété (le carnet d'entretien, la fiche synthétique, …) ;
  
• d'installer les équipements incendie dans l'immeuble (extincteurs, portes coupe-feu, système de désenfumage, plan d'évacuation, encloisonnement des cages d'escaliers).
  
• d'agir comme représentant du syndicat des copropriétaires dans toutes les affaires et les procédures judiciaires.
  

Le syndic est choisi lors de l'Assemblée Générale par une majorité absolue conformément à l'article 25, qui prévoit la comptabilisation des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
Une fois en fonction, le syndic exerce son mandat pour une période de 1 à 3 ans. Si le syndic a apporté satisfaction, son mandat peut être reconduit.
Dans le cas où le syndic commet des erreurs préjudiciables pour la copropriété, les copropriétaires peuvent inscrire la résiliation du contrat qui le lie avec le syndic à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale. La rupture du contrat doit être votée à la majorité absolue des copropriétaires (article 25). Selon l'urgence de la situation, les copropriétaires peuvent également convoquer une Assemblée Générale Extraordinaire.

La nécessité de travaux urgents dans une copropriété

Si la sécurité des habitants ou l'état de salubrité de l'immeuble est menacé, le syndic de copropriété peut entreprendre des travaux urgents sans avoir besoin de l'approbation préalable de l'Assemblée Générale.
Toutefois, il doit :

• informer les copropriétaires et les occupants de l'immeuble que des travaux urgents sont en cours en affichant l'information dans un lieu de passage ;
  
• convoquer une Assemblée Générale immédiatement après la fin des travaux pour que les copropriétaires puissent valider le devis, les travaux réalisés et convenir du financement.
  

Le financement des travaux urgents, qui doit être validé par l'Assemblée Générale, peut se faire de différentes manières :

• le prêt collectif : prêt contracté au nom du syndicat des copropriétaires. Chaque copropriétaire qui y souscrit est tenu de rembourser ses mensualités en fonction de sa quote-part des parties communes. Il n'y a pas de clause de solidarité et tous les copropriétaires ne sont pas obligés d'y participer ;
  
• l'appel de fonds exceptionnel : le syndic de copropriété peut demander un fond supplémentaire au syndicat des copropriétaires ;
  
• le fonds de travaux : fonds de réserve prévu par la loi ALUR pour anticiper les futurs travaux de la copropriété. Chaque copropriétaire y contribue annuellement et il doit représenter au moins 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Pour être débloqué, il doit être approuvé par un vote à la majorité absolue.
  

Les actions à entreprendre en cas de manquements du syndic de copropriété

Changer de syndic

Si le syndic de copropriété ne remplit pas ses obligations, il est possible de le remplacer à la fin de son mandat. Ce processus se compose de quatre étapes :

• Étape 1 : il est nécessaire de proposer le projet de changement de syndic pour qu'il soit inscrit à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale. Il faut donc envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic actuel, au moins deux mois avant la tenue de l'Assemblée Générale ;
  
• Étape 2 : Il est important d'envoyer les convocations à l'Assemblée Générale aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date prévue. Il peut également être judicieux d'ajouter les projets de mise en concurrence des syndics ;
  
• Étape 3 : il est important d'approuver le changement de syndic lors de l'Assemblée Générale. Cette décision doit être prise à la majorité absolue, en prenant en compte les tantièmes de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, absents ou représentés. Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet de changement de syndic obtient plus d'un tiers des tantièmes, un second vote peut être organisé lors de la même Assemblée Générale, cette fois à la majorité simple ;
  
• Étape 4 : Si le changement de syndic est approuvé, le nouveau syndic prend ses fonctions immédiatement. Le syndic sortant doit alors transmettre les documents comptables et administratifs au nouveau syndic dans un délai d'un mois.
  

Révoquer son syndic de copropriété

Dans le cas où votre syndic ne remplit pas ses obligations, il peut se retrouver révoqué en cours de mandat et/ou tenu responsable sur le plan juridique. Si vous voulez alors remplacer votre syndic de copropriété, vous pouvez suivre ces 3 étapes :

• Étape 1 : Inscrire la révocation du syndic actuel à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale et l'envoyer au syndic actuel par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 2 mois avant la date de l'Assemblée Générale. Si les convocations sont envoyées avant votre demande, l'ordre du jour ne pourra pas être modifié et ne permettra pas la révocation du gestionnaire ;
  
• Étape 2 : Faire un appel d'offre auprès de plusieurs syndics de copropriété, conformément à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
  
• Étape 3 : Voter pour la révocation du syndic actuel en Assemblée Générale. La majorité absolue est nécessaire pour le changement de syndic. Une fois votée, le nouveau syndic doit être nommé et cette décision doit être notifiée dans le procès-verbal d'Assemblée Générale. Dans les 30 jours suivants, l'ancien syndic doit transférer toutes les archives comptables et administratives au nouveau syndic.
  

Assigner son syndic de copropriété en justice

Si votre syndic de copropriété commet une faute de gestion qui cause un préjudice, il peut être tenu responsable devant les tribunaux. Le syndicat des copropriétaires peut alors poursuivre en justice le syndic de copropriété. Le syndic peut être tenu responsable civilement ou pénalement.
En matière de responsabilité civile, les fautes professionnelles incluent :

• des erreurs comptables qui ont causé un préjudice à un copropriétaire ;
  
• le non-respect d'une ou plusieurs décisions prises en Assemblée Générale qui a entraîné un préjudice ;
  
• l'absence de procédure de recouvrement des charges impayées ;
  
• le manque de suivi des travaux dans les parties communes.
  

Dans les situations plus graves, lorsque le syndic a enfreint la loi, la responsabilité pénale peut être engagée :

• si la négligence du syndic a causé un préjudice grave, comme un accident, par exemple si le toit laissait présager un effondrement ;
  
• si le syndic a volontairement détourné des fonds ;
  
• si le syndic a fait appel à des travailleurs non déclarés dans la copropriété.